Ander perspectief op woningbouw nodig: ‘De overheid moet de regie weer pakken’

Neem een gemiddeld nieuw woongebouw in een grote stad. Zo’n gebouw oogt modern, strak vormgegeven en geschikt voor veel bewoners op weinig grond. Maar achter de gevel zit vaak een ander verhaal. De constructie is meestal opgebouwd uit traditionele bouwmaterialen zoals beton of kalkzandsteen, waardoor de plattegronden vastliggen. De woningen in de zogenoemde middenhuur zijn klein. Ruimte om elkaar te ontmoeten is beperkt of ontbreekt. En als de samenleving verandert – andere huishoudens, andere klimaat, andere woonwensen – kan het gebouw niet meebewegen. Rashidi maakt zich daar zorgen over. “We bouwen voor de sloop”, is zijn harde oordeel.

Sociale en ecologische waarde meenemen in woningbouw

Volgens de onderzoekers gaat het huidige woondebat vooral over aantallen en geld. Hoeveel woningen moeten erbij? Hoe kunnen we snel bouwen tegen zo laag mogelijke kosten? “Sinds de markt een grote rol kreeg in de woningbouw, is de rekensom gaan overheersen”, aldus Melet. “Grond, arbeid en materialen zijn duurder geworden, terwijl het gewenste rendement bleef staan. Er moest dus ergens op bezuinigd worden. Dat is gebeurd door goedkopere materialen te gebruiken en kleinere woningen te bouwen.”

In hun boek pleiten de drie onderzoekers ervoor om in de berekening behalve financiële ook ecologische en sociale waarden mee te nemen. Dit verklaart het gebruik van het nieuwe woord ‘waardenrijk’ in de titel. “Waardevol klinkt al snel financieel: wat is iets waard, wat levert het op?”, zegt Versluis. “Waardenrijk betekent rijk aan waarden: financieel, sociaal, ecologisch. We willen woongebouwen die mooi, gezond en aanpasbaar zijn. Als we alle waarden op een gelijksoortige manier meenemen, kunnen we de woningbouw ingrijpend transformeren.”

Woongebouwen kunnen zorgkosten verminderen

Een waardenrijk woongebouw is een gebouw waar mensen prettig wonen en dat kan meebewegen met de toekomst. Woningen kunnen worden samengevoegd of gesplitst, constructies zijn aanpasbaar en materialen stoten minder CO₂ uit of slaan het zelfs op, zoals hout en andere biobased materialen. Ook heeft zo’n gebouw ruimtes waar bewoners elkaar op een vanzelfsprekende manier ontmoeten.

Dat laatste is volgens Melet hard nodig. “Eenzaamheid, gezondheid en welzijn hebben ook maatschappelijke kosten. Goede woongebouwen helpen om die kosten te verminderen door ontmoetingen makkelijker te maken én bewoners tegelijk een volwaardige privéwoning te geven. Bewoners die nu een gezamenlijke woonkamer krijgen, leveren vaak in op hun eigen leefruimte. Het moet niet of-of zijn, maar en-en. Mensen hebben behoefte aan ontmoeting, maar ook aan een woning waarin ze zich goed kunnen terugtrekken en de ruimte hebben.”

Financiering van duurzame en flexibele woongebouwen

Flexibele, ruime en duurzame woongebouwen voorkomen ingrijpende verbouwingen of zelfs sloop in de toekomst. Aan de voorkant zijn ze wel duurder om te bouwen. Toch zijn waardenrijke gebouwen financieel aantrekkelijk, zo berekenden Rashidi, Melet en Versluis. “Een woongebouw is geen nieuwe auto die al duizenden euro’s in waarde daalt zodra je ermee de showroom uitrijdt”, stelt Versluis. “Woningen gaan honderd jaar of langer mee en stijgen in waarde. Kijk dus niet alleen naar de bouwkosten van nu, maar naar de waarde over de hele levensduur. En reken ook de sociale en ecologische waarde mee. Als je op die manier rekent, hoef je aan de voorkant niet te beknibbelen.”

Feit blijft dat zo’n duurder gebouw direct bij de bouw betaald moet worden. Wie gaat dat doen? “Minder eenzaamheid, betere gezondheid en minder CO₂-uitstoot leveren waarde op voor de hele samenleving”, zegt Melet. “Er zou dan ook een fonds moeten komen vanuit de overheid met beleggers, verzekeraars, corporaties en wellicht ook toekomstige bewoners. Uit dat fonds kunnen die woongebouwen gerealiseerd worden.” Volgens hem sloeg dat idee aan tijdens een bijeenkomst in Rotterdam voor ambtenaren, ontwikkelaars, beleggers en onderzoekers. “Iedereen wilde vandaag beginnen”, zegt hij. “Veel partijen zien dat de huidige manier van rekenen te vaak armoedige woningbouw oplevert.”

Testen met de bouwpraktijk

Die partijen kwamen niet pas bij de presentatie in beeld. Ook tijdens het onderzoek zelf zochten Melet, Versluis en Rashidi nadrukkelijk de bouwpraktijk op. Ze werkten samen met architecten, ontwikkelaars, ingenieurs en gemeenten. Die partijen leverden commentaar en dachten mee in sessies over het aanpassingsvermogen van gebouwen, ecologische aspecten en sociale ruimtes. Ook speelden ze de serious game Building for all Futures. Versluis: “Die game maakte voor spelers duidelijk hoe kwetsbaar veel ontwerpen zijn als je er een andere toekomst op loslaat. Wat gebeurt er als het warmer wordt, huishoudens veranderen of bewoners anders gaan leven? De vraag was steeds: kan dit gebouw zo’n toekomst aan?”

De onderzoekers ontwikkelden samen met partijen ook een model dat ontwerpen doorrekent onder verschillende klimaatscenario’s. Wat gebeurt er met een woongebouw als Nederland veel warmere zomers krijgt? Blijft het binnen nog comfortabel, of zijn er straks enorme hoeveelheden energie nodig voor koeling? En wat als het klimaat juist grilliger wordt, met extremere kou of hitte? Het model komt binnenkort beschikbaar. Melet: “Met het parametrische model kunnen we concreet toetsen of mensen er in 2070 of 2100 nog prettig wonen zonder drastische aanpassingen.”

Overheid moet regie pakken

Melet, Versluis en Rashidi stellen dat de kabinetten van de afgelopen decennia de woningbouw hebben behandeld als iets dat de markt wel zou oplossen. Corporaties kregen minder ruimte, beleggers meer invloed en de overheid trok zich terug. Het resultaat zie je volgens hen nu terug in woongebouwen die ontworpen zijn voor rendement op de korte termijn.

“Goede huisvesting is een basisbehoefte en daarom te belangrijk om aan de markt over te laten”, zegt Rashidi. “De landelijke overheid moet de regie weer pakken.” Met het boek nodigen de onderzoekers gemeenten, corporaties, beleggers, zorgverzekeraars, architecten en ontwikkelaars uit om anders te rekenen en anders samen te werken: voor bewoners, buurt, klimaat en samenleving. “Als we blijven sturen op aantallen, kosten en rendement op de korte termijn, bouwen we misschien snel, maar niet per se goed. Er is echt een systeemverandering nodig.”